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二手房买卖中介费标准的实践和法律规定

点击数:1307次 添加时间:2023/2/5 [打印] [关闭]

  前言

  郑律师最近接手了一件卖家告中介公司在中介合同约定中介费以外,以代收代缴税费后剩余款项额外收取中介费或侵占房款的案件,大概案情是卖家出售房屋,总房款41万,由买家支付中介费6千元,卖家缴纳税费,经中介公司计算需缴纳税费12.2万元,后中介公司代收买家支付的12.2万房款后予以代缴,后卖家调取税费凭证实际是代缴税费是7.7万,剩余4.5万被中介公司(或以额外中介费名义)侵占,中介公司拒不退还。

  此类卖家或买家起诉中介公司返还中介费或房款的案件极少,涉及中介费的大多数是卖家或买家以种种理由不支付或少支付中介公司合同约定的中介费,被中介公司起诉的案件。

  二手房买卖中介公司收取的中介费标准,几乎都是房屋成交总价的2%,通常没有超过2%的,由卖家和买家各支付1%,实践中房屋行情好的情况下基本都是买家承担中介费和税费,卖家都是净的到手价,中介费通常是1-2%。

  那如果中介公司收取的中介费超过了2%,又或者在买卖合同或中介合同约定的2%以外,额外又收取一定比例的中介费,算不算违法,能不能返还呢?这就涉及到中介费标准的法律规定,所以郑律师系统全面的研究了中介费收费标准的法律规定。

 

  结论

  目前,二手房买卖中介费实行市场调节价,由当事人协商确定,基本按照成交价格总额的1.5-2%收取不得在价外和合同之外另行收取其他费用。房屋总价越大比例越低。

  中介公司实施收费,应事先与委托人签订委托合同不得含糊标示附加条件,不得违反合同实施收费

  房产中介服务机构在提供房产中介服务过程中,按规定应由委托人支付的税、费,并代收代付的,应明确告知委托人代收代付税、费的金额和依据,在委托合同中予以明确,并在结算时提供原始交费凭证


  法律规定渊源

  1995年7月17日实施的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。

  2003年8月1日实施的《江苏省房地产中介服务收费管理办法》规定,存量房(二手房)买卖代理费:根据服务内容的多少实行差别收费。提供买卖(置换)全过程服务的(包括提供信息,勘查评估、置换配对,陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋所有权证及上地使用证、协助办理物业交割等),按成交价格总额的1.5-2%收取;只提供部分服务事项的,由交易双方在低于上述标准内协商确定。代理费用由交易双方各承担50%,合同另有约定的,从其约定

  2008年9月1日实施的《江苏省物价局、江苏省建设厅关于放开部分房地产中介服务收费的通知》规定,放开商品房销售代理费、存量房(二手房)买卖代理费,实行市场调节价,具体收费标准由当事双方协商确定中介服务企业在实行有偿服务时,应坚持委托人自愿原则,不得以任何形式强制或变相强制服务。在收费时必须明码标价,公示服务内容,信守服务承诺与合同约定,做到质价相符

  2009年9月1日实施的《苏州市物价局、苏州市房产管理局关于进一步规范房产中介服务收费行为的通知》规定,存量房(二手房)买卖代理费实行市场调节价,由房产中介服务机构依据经营成本和市场供求自行制定。


  详细法律条款

  《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(1995年7月17日)

  六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托,进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。

  房屋租凭代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

  房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。

  实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。

  土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

  房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。


  《江苏省房地产中介服务收费管理办法》(2003年8月1日)

  第四条 下列房地产中介服务收费项目及标准实行政府指导价
  (一)商品房销售代理费:中介服务企业受商品房开发(建设)单位委托代理销售商品房,按成交价格总额的0.4-1.2%向开发(建设)单位收取代理费。实行独家代理销售的,按不超过成交价格总额的2.5%向委托方收取代理费。
  (二)存量房(二手房)买卖代理费:根据服务内容的多少实行差别收费。提供买卖(置换)全过程服务的(包括提供信息,勘查评估、置换配对,陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋所有权证及上地使用证、协助办理物业交割等),按成交价格总额的1.5-2%收取;只提供部分服务事项的,由交易双方在低于上述标准内协商确定。代理费用由交易双方各承担50%,合同另有约定的,从其约定
  (三)权证代理费:个介服务企业接受委托,单独代办房屋交易过户手续和房屋所有权证,单独代办上地使用权变更和上地使用证的,按每户不超过50元收取代办服务费;同时代办“两证”的,按每户不超过50元收取服务费;具备房地产中介资格的商品房销售单位,接受购房者的自愿委托,集中成批代办“两证”的,按每户不超过60元收龋
  (四)抵押贷款代办服务费:中介服务企业接受委托代办购房抵押贷款相关手续的,按每户100-300元收取服务费。
  (五)房屋租赁代理费:无论租赁期限长短,均按半月至一月成交相金额标准住计收。租赁代理费由租赁双方各承担50%,合同另有约定的、从其约定。
  (六)房地产价格评估计:以房产为上的房地产价格评估费由具备房地产估价资格的评估机构按照房地产的评估价格(价值)总额采取差额定率分档累进计收(具体收费标准见附表)。房地产拆迁评估收费参照以上标准执行,也可在保持总收费水平不变的前提下,采用以评估面积计费的办法,具体办法由省辖市价格主管部门制定。

  第八条 房地产中介服安企业违反本规定,擅自提高收费标准的,强制或变相强制当事人接受服务收取费用的接受委托事先不告知收费标准进行价格欺诈的,不按规定实行明码标价的,各级价恪主管部门将依法予以处罚


  《江苏省物价局、江苏省建设厅关于放开部分房地产中介服务收费的通知》(2008年9月1日)

各市及常熟市物价局、房产局:

  近年来,全省商品房买卖代理服务已实现市场化运作。为更有效地发挥市场机制的调节功能,促进竞争,经研究,决定放开部分房地产中介服务收费,现就有关问题通知如下:
  一、放开商品房销售代理费、存量房(二手房)买卖代理费,实行市场调节价,具体收费标准由当事双方协商确定中介服务企业在实行有偿服务时,应坚持委托人自愿原则,不得以任何形式强制或变相强制服务。在收费时必须明码标价,公示服务内容,信守服务承诺与合同约定,做到质价相符
  二、房地产中介服务的其他收费项目和标准仍按省物价局、省建设厅关于印发《江苏省房地产中介服务收费管理办法》(苏价服【2003】233号)文件执行。
  本通知自2008年9月1日起执行。

二00八年八月五日


  《苏州市物价局、苏州市房产管理局关于进一步规范房产中介服务收费行为的通知》(2009年9月1日)

  一、房产中介服务收费应当遵循公开、公正、诚实信用和公平竞争、自愿委托、服务有偿、委托人付费的原则,提供质价相符的服务。

  房产中介服务机构不得违反自愿原则,强制、欺骗、诱导委托人接受服务并收费;不得违反服务有偿的原则,只收费、不服务,多收费、少服务;不得违反诚实守信原则,对委托人进行价格欺诈

  二、权证代理费、抵押贷款代办服务费、房屋租赁代理费和房地产价格评估费实行政府指导价,现行政府指导价收费标准详见附件一,各房产中介服务机构应在政府指导价范围内制定本机构实际收费标准。存量房(二手房)买卖代理费实行市场调节价,由房产中介服务机构依据经营成本和市场供求自行制定。

  存量房(二手房)买卖代理费是提供存量房(二手房)买卖(置换)服务的收费,包括提供信息登记、信息咨询、买卖(置换)配对、陪同看房、参予洽谈、签订合同、物业交割和代理交易、过户等相关服务。房产中介服务机构应根据委托服务内容的多少,与委托方协商具体的收费标准。

  房产中介服务机构接受委托,提供房屋买卖代理并收取房屋买卖代理费的,不得就同一委托事项肢解项目、巧立名目、重复收费,也不得收取“网签费”、“商业抵押贷款担保费”或其他费用

  四、房产中介服务机构接受自愿委托、提供服务、实施收费,应事先与委托人签订委托合同(或协议书,下同),约定委托事项、服务内容、签约双方的义务和责任、合同期限、收费标准、收费方式、收费金额和付款时间等。中介机构不得含糊标示附加条件,不得违反合同实施收费

  房产中介服务机构在提供房产中介服务过程中,按规定应由委托人支付的税、费,并代收代付的,应明确告知委托人代收代付税、费的金额和依据,在委托合同中予以明确,并在结算时提供原始交费凭证


  《江苏省行政许可中介服务收费管理办法》(2017年3月1日)

  第十四条中介服务机构接受委托提供中介服务的,应当与委托人签订委托合同。合同应当包括委托服务事项、服务内容、服务时限,双方权利和义务、收费项目、收费金额、付款时间、争议解决方式等内容,不得在价外和合同之外另行收取其他费用
  中介服务机构收取费用应当出具合法票据。不提供合法票据的,委托人可以不予支付。

 

  《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(2001年12月18日)

  第二十七条房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。
  房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。
  房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平。
  第二十八条房地产经纪人的职业技术能力:
  (一)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识。
  (二)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。
  (三)熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能。
  (四)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历,熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌。
  (五)有一定的外语水平。
  第二十九条房地产经纪人协理的职业技术能力:
  (一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。
  (二)具有一定的房地产专业知识。
  (三)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。


  《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月15日修正)(1996年2月1日)

  第八条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《讲话经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。
  房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。

  第十八条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取,房地产中介服务机构统一收取,房地产中介服务机构收取费用应当开具发票,依法纳税。

  第二十一条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:
  (一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益
  (二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
  (三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;
  (四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
  (五)法律、法规禁止的其他行为。

  第二十三条 因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。

 

  《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(2016年7月29日)

  (八)全面推行交易合同网签制度。市、县房地产主管部门应当按照《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)要求,全面推进存量房交易合同网签系统建设。备案的中介机构可进行存量房交易合同网上签约。已建立存量房交易合同网签系统的市、县,要进一步完善系统,实现行政区域的全覆盖和交易产权档案的数字化;尚未建立系统的,要按规定完成系统建设并投入使用。住房城乡建设部将开展存量房交易合同网签系统建设和使用情况的专项督查。

  (九)健全交易资金监管制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金,不得侵占、挪用交易资金。已建立存量房交易资金监管制度的市、县,要对制度执行情况进行评估,不断优化监管方式;尚未建立存量房交易资金监管制度的,要在2016年12月31日前出台监管办法,明确监管制度并组织实施。省级住房城乡建设部门要对所辖市、县交易资金监管制度落实情况进行督促检查,并于2016年12月31日前将落实情况报住房城乡建设部。

 

  《房地产经纪管理办法》(2011年4月1日)

  第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。

  第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

  第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
  交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

  第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:
  (一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;
  (二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价
  (三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;
  (四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;
  (五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;
  (六)改变房屋内部结构分割出租;
  (七)侵占、挪用房地产交易资金
  (八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;
  (九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;
  (十)法律、法规禁止的其他行为。

 

  《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月15日修正)(1996年2月1日)

  第八条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《讲话经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。
  房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。

  第二十三条 因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。

 

  《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(2001年12月18日)

  第二十七条房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。
  房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。
  房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平。
  第二十八条房地产经纪人的职业技术能力:
  (一)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识。
  (二)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。
  (三)熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能。
  (四)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历,熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌。
  (五)有一定的外语水平。
  第二十九条房地产经纪人协理的职业技术能力:
  (一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。
  (二)具有一定的房地产专业知识。
  (三)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

 

  《昆山市存量房买卖网上管理暂行办法》(2012年6月1日)

  七、经纪机构在接受存量房经纪委托业务前,应履行规定的告知义务,查验委托方身份(资格)证件、出售房屋房地产权属证书和相关权利人同意出售的文书,核实出售房屋的权属状况和自然状况。符合出售或承购条件的,经纪机构应与委托方通过操作系统在线签订居间代理委托协议;不符合出售或承购条件的,经纪机构不得接受居间代理委托业务

 

  《中华人民共和国民法典》

  第二十六章 中介合同

  第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

  中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任

  第九百六十三条 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

  中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

  第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

  第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  第九百六十六条 本章没有规定的,参照适用委托合同的有关规定。

 

昆山律师郑宝华 原创 2023年2月5日星期日


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