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挂名买房纠纷案件的案由和诉讼请求的分析

点击数:482次 添加时间:2021-5-11 [打印] [关闭]

  郑律师在2018年12月代理一起挂名买房纠纷案件,这个案件作为郑律师的成功案例,在网站也作了发表,法院判决支持了郑律师的提出诉讼请求,判决被告协议原告办理房屋产权变更登记,并且后续经过昆山法院执行,已经变更至委托人名下。

  那为什么又继续写分析的文章呢,因为这一二年,郑律师又接触到类似案件,对此类案件又有了进一步的分析和认识,所以今天对挂名买房纠纷涉及的案由和诉讼请求进行分析和论证。

  挂名买房,也叫借名买房,都是俗称,不是一个法律概念,近几年有多起来的趋势,郑律师判断主要原因,一是房屋持续涨价和增值,购房买房基本已是全民皆知的投资方式,也基本是老百姓首选的投资方式,据说老百姓百分之七八十的资产都在房屋上;二是限购限贷政策,比如昆山的限购政策是,本地户籍限购三套,外地户籍在符合条件的情况下限购一套,没有购房资质了怎么办,办法之一就是挂名买房。

  挂名买房的风险其实是巨大的,虽然挂名买房通常是在亲属和朋友之间产生,但一旦房屋猛涨产生利益,那随之而来就会产生纠纷,产生纠纷多半就要起诉法院处理,那起诉法院就要按照法律的规则来,其中就涉及到案由和诉讼请求的选择和确定。

  一、案由。

  一般来说涉及二个案由,一个是所有权确认纠纷,一个是合同纠纷,在实务中二个案由皆有,而且一般法院也不作过多的区分和审查,但绝大部分为所有权确认纠纷案由,但作分析后二者还是有讲究和区别,进行区分还是有必要的。

  简要来说,有挂名买房合同的,按照合同之诉,案由为合同纠纷,请求履行合同约定的事项。无挂名买房合同的,所有权确认之诉,案由为所有权确认纠纷,请求确认房屋归属并变更登记。

  虽然有二个案由,但本质上仍然是合同纠纷,最终的结论还是合同纠纷,因为虽然没有签订书面挂名买房合同,但实质上就是合同纠纷,口头合同也是合同法律关系,二个案由的基础法律关系都是合同关系。按所有权确认纠纷案由起诉,实际上还是要回到基础法律关系,就是说在开庭审理中,法官还是会进一步询问,你起诉的所有权确认的理由和依据是什么,那你会讲双方口头约定挂名买房,那好了实际就回到合同纠纷案由。

  郑律师代理案件的起诉和立案案由为所有权确认纠纷,实际本案应为合同纠纷案,从判决中也能判断,虽然法官判决中对案由没作分析,但法院判决支持了过户请求,没支持所有权确认请求。

  二、诉讼请求。

  这里分析诉讼请求的核心实际是探讨能否提出诉讼请求,请求房屋归某某所有。实际上不能,法院也不会判决。什么原因呢?这涉及到物权登记的公示效力。就是说正常情况下,只要房产证的名字是你的,就代表着房屋产权就是你的,不管实际上是不是你的,实际也可能房屋不是你的,但推定就是你的,这就是物权法上的物权登记的公示效力。所以法院不能再作出一个与登记相左和冲突的判决,在没有过户登记的情况下,同时存在二个不同的所有权权利主体,法院的判决的司法权有点干涉到行政权的正常秩序和效能,这样的情况下行政权肯定有意见,我这个行政权的公示效力还有什么公信力呢。

  所以,这种情况下,法院的司法权相对来说就要照顾或兼顾一下行政权,就是说不判决所有权确认的诉讼请求,直接判决办理产权变更登记,这样照顾或兼顾了行政权,又解决的纠纷。司法实际中就是这样的,郑律师的这个案件也是这样判决的,虽然法官没有给出分析和理由,郑律师是提出所有权确认的诉讼请求的,同时也提出了产权变更登记的诉讼请求,但是法院的判决是判决了产权变更登记,没有支持所有权确认,驳回了所有权确认。还有呢,在合同纠纷案由的基础上,起诉主张的是债权而不是物权。

 

昆山律师郑宝华 2021年5月10日 农历辛丑牛年三月三十


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