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郑宝华律师

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买方购买昆山巴城石牌凤竹园拆迁房卖方毁约不卖被起诉昆山法院协助过户登记

点击数:115次 添加时间:2020-3-17 [打印] [关闭]

  这又是一个拆迁房的房屋买卖合同纠纷案,郑律师代理买方即原告,卖方是被告。

  原告居住上海,与被告儿子是战友关系,当时原告想在上海买一套房屋,被告儿子讲我爸妈拆迁安置几套房屋,到时卖一套给我,以后过来住离得近点,所以买了这房。

  了解到郑律师打过昆山凤竹园拆迁房的同类型案件,所以特地聘请昆山律师郑宝华全权代理。

  大概案情是。

  2014年3月原被告签订房屋买卖协议书,约定由原告购买被告所有座落昆山市巴城镇石牌街道凤竹园9号楼拆迁房,面积134平方米,阁楼112平方米,总价款80万元,自合同签订之日起支付30万元,剩余购房款4年内付清,被告房产证办好,随即将产权过户给原告。

  同时约定,原被告双方遵守协议,永不后悔。

  原被告签订协议当日原告支付了购房款30元,被告将房屋交付了原告。

  2017年凤竹园都已经办理房产证,但被告迟迟不予办理房产证,致使原告无法办理过户登记手续,并且被告明确不卖房屋了。

  所以,原告就急了,购买时被告当场还说,你放心,这套房子以后不管涨多少,我们都不会反悔的,转眼就成过眼云烟。原告千难万难买一套房屋,眼看都收房出租4年了,现在被告说不过户给我,我肯定要打官司了。还有现在案涉房屋的市场价已经翻了一倍多了,差不多要200万了。

  郑律师接手这个案件其实还是有点棘手的。因为以上案情看似简单,实际事实和法律方面都存在这样那样对原告不利的风险点,需要郑律师去弥补、完善和解决。

  本案的风险点一,合同成立和生效问题,也就是说合同是否成立并生效。

  首先,本案签订合同时,被告夫妻二人,就是被拆迁人,也即原告战友的父母,都没有签字,只有原告战友签字。那就影响了合同的成立和效力,但郑律师梳理案情细节后,认定没有实质影响,合同已经成立并生效。

  一是因为签字时,原告战友的父亲在场。二是因为原告有一笔购房款是转账给,被告之一,原告战友的母亲的银行账户的。

  这样二被告就以行为表示知道或同意或知情或追认。

  其次,本案的合同特别简单,是原被告双方自己打印的三个条款一页纸,也没有通过房产中介,这是一个特例。郑律师目前碰到的房屋买卖合同都是有房产中介居间服务的,都有基本二页打印版的合同的。

  所以被告肯定会在此做文章,抗辩合同欠缺合同主要条款,对主要条款未达成合意,合同未成立。

  这一点,正如郑律师预判的,在庭审当庭被告的代理律师,就特地主要抓住这一点进行抗辩。

  当然郑律师已经作了分析判断,合同虽简短,但主要条款约定具体明确,合同已经成立无异。如案涉房屋坐落的小区幢号、面积、阁楼面积、总面积、总价款、付款时间、交付时间、过户时间、过户费用承担,针对本案的房屋买卖主要内容就这些而已。

  本案的风险点二, 截至2018年11月原告还有35的购房款还没有支付,被告可否以此认定根本违约,从而解除房屋买卖合同呢?

  郑律师认定原告还不构成根本违约,被告还不能依法解除。因为按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。

  现原告至2018年3月剩余购房款4年内付清的付款期限已满,但被告一直没有催告原告付款,郑律师判断,被告想不卖房了,也不想让原告付款,所以也没催告,所以原告构不成根本违约。

  当然郑律师还是立即安排原告把剩余尾款35万赶紧转账付掉了。

  本案的风险点三,案涉房屋还没有办理产权证,能否过户呢。

  大约在三四年前昆山法院的裁判规则是不能判决过户的,必须等被拆迁人办理好了房产证才能过户,现在根据昆山法院新的裁判规则,即使被拆迁人没有办理房产证,但是只要拆迁房已经办理了初始登记,即大产证,就可以进行过户登记。这一点郑律师在之前的花桥拆迁房买卖纠纷案已经详细讲到过。

  郑律师认定这个风险点也不存在问题了。

  好了,本案涉及的三点风险点郑律师都作了针对性分析和应对及弥补,现在就只欠东风起诉款法院了。

  郑律师按照独创的55项诉讼全系节点和步骤梳理和整理好,将案件起诉至昆山法院巴城法庭,由李加好法官承办,李法官办案认真负责有耐心,作为原告案件在李法官手上感觉就要踏实一点。

  郑律师在起诉的同时申请了财产保全,法院裁定保全并查封了案涉房屋,查封期限三年。查封的目的可以查看郑律师相关文章的解释。

  2019年2月26日巴城法庭开庭审理,郑律师及原告出庭参加法庭审理,原告战友及被告委托律师出庭应诉,基于原告与被告儿子之间的战友关系,以及被告恶意违约程度可能不是太大,或者是被告代理律师也一样分析案情作了预测判断,被告不再坚持毁约不卖房屋,也不再要求大额加价,被告的代理律师,也知道实践操作尺度。最终经承办法院居间调解,原被告多轮磋商,原告补偿被告4万元,被告协助原告办理过户变更登记。

  此案了结,双方皆大欢喜。

 

昆山律师郑宝华  2019年12月19日  原创


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