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郑宝华律师

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买个蓬曦园拆迁房不愿房东加价30万而起诉法院过户

点击数:375次 添加时间:2019-11-10 [打印] [关闭]

  这个案件也很有意思,不仅是案件事实和法律关系,还有案件处理的过程。同时案件也异常繁琐,不仅是事实,还包括法律关系。

  具体是一个涉及拆迁房的买卖,通俗讲属于二手房买卖的一种,在二手房买卖中拆迁房的买卖纠纷是最多的,最主要的一个原因是签订买卖合同至交付房屋即交钥匙的时间周期太长,交付至办理不动产证的时间周期太长,在该时间周期内房屋不断涨价,有的涨价一倍以上,卖方即房东怎么可能没有加价或毁约的冲动和念头呢,人性所然嘛,无可厚非。

  当然这是从人性的角度考虑,情有可原。但是从法律的角度考虑,就是不允许的。从这个角度讲,情理法是有冲突的一面。最终从郑律师和承办法官的角度,还是回归到法。法是基础、根基、依据,情和理只是作为参考。

  那讲法的时候,可能一般就要脱离老百姓的日常思维。就是说房子已经卖掉了,法律上涨和跌都与卖方没关系了,涨和跌的后果都有买方来承担。这就是法对拆迁房买卖的一般规则。

  好,现在回到案件本身,郑律师代理原告,原告是买方。被告是卖方。

  案情大概是这样的。

  2015年4月原被告经过第三人昆山市青青房产信息咨询有限公司居间服务签订房屋买卖合同,由原告购买被告所有座落昆山市蓬朗镇蓬曦园C8区12号楼拆迁房,面积94.45平方米,附属车库35号,面积19.80平方米,总售价605000元,付款时间为2015年4月16日支付购房定金20000元,2015年4月17日支付购房款30000元,交钥匙付525000元,过户当日付30000元。

  合同签订后原告依约支付购房款50000元。

  另外说明一点,蓬曦园C8区是属于建筑编号,公安编号是蓬曦园娄江新村。

  2019年1月底第三人电话通知原告,讲被告已经拿好钥匙了。2019年2月18日三方在第三人办公场所,被告讲不卖了,要给女儿,并讲要卖也可以,加价300000元,同时拒绝原告支付购房款525000元,也不交付钥匙。

  原告要求按照合同履行,同时也已经准备好房款525000元和30000元。

  郑律师接受原告委托,认定案件属于被告单方违约,致使合同已无法正常履行,向昆山法院花桥法庭提起诉讼,要求继续履行合同,提出三项诉讼请求,1、确认案涉房屋不动产所有权为原告所有。2、交付案涉房屋。3、协助办理案涉房屋不动产所有权过户登记手续。

  前面讲到这个案件事实复杂,主要是指支撑事实的证据材料,原告依据事实要起诉,不能仅凭原告本人陈述,还需要其他有载体的证据材料,常见就是书证,视听资料,电子数据,证人证言。

  怎么固定这个证据材料,体现在法庭,让法官看得见摸得着。首先郑律师约谈原告,了解整个交易过程的详细经过,对需要使用证据证明的关键事实梳理和整理出证据材料,如签约事实提供合同,付款事实提供收条,约谈事实提供电话清单、微信记录,加价事实提供微信记录和第三人中介的陈述及谈话录音,等等。

  怎么梳理法律关系和法律依据呢。其实前面的事实和现在的法律关系和法律依据,都是围绕原告的诉讼请求的,都是为诉讼请求服务的。梳理法律关系,就是确定案件的案由,就是说这个一个什么样的法律纠纷,很显然是一个合同纠纷,进一步是一个房屋买卖合同纠纷,案由即是房屋买卖合同纠纷。梳理法律依据就是说,原告提出的诉讼请求,在原告主张的事实成立的前提下,法律上有无依据。很显然根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。注意到了吗,这一条里有继续履行,对本案来说,所谓继续履行就是合同继续交易下去,该付款就付款,该交房就交房,该办证就办证,该过户就过户。

  这个继续履行的这一点,很多老百姓都不懂不知道,郑律师遇到很多与本案相同的案件,老百姓纳闷对方加价或不卖了,还可以要求继续交易,继续交付过户吗,很多的老百姓不懂,不敢走法律程序,最终选择接受卖方提供的违反合同约定的要求。

  除了梳理原告的法律关系和法律依据,郑律师还要梳理被告的法律关系和法律依据,也就是说被告要加价或毁约不卖有无法律依据,实际就是一个问题的二面。被告要加价,一是合同有约定,二是原告同意,在本案中合同没有约定被告可以单方加价,另外原告也从未同意被告的加价。被告要毁约,毁约法律上对应的用语是解除合同,通常讲是被告的拆迁房不卖了可不可以。一看合同有无约定,二看原告是否根本违约。

  本案买卖合同中第八条有疑似这样的约定解除,“原被告签订合同后,原告中途毁约,应书面通知被告、第三人,且已付款归被告所有。被告中途毁约,应书面通知原告和第三人,并自违约之日起十天内支付原告已付款两倍的数额作为赔偿,原被告双方任何一方违约,均应到第三人办理解除买卖合同手续,并向第三人交纳该房屋成交总价3%的手续费,第三人有权直接从购房款中扣收手续费,无法从购房款中扣收的,由违约方另行支付。”

  严格来说,也不是约定,其实是中介的照搬照抄,网络上条款的照搬照抄,让我这个执业九年,打了几十起房产纠纷的律师,都觉得匪夷所思,莫名其妙。不过习以为常,因为绝大多数中介的买卖合同,都会有这样的情况。

  但是合同现在已经签字,该第八条就都约束原被告双方。剩下来的问题就是,怎么去理解这条,到底算不算约定解除条款。那让我们回到《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款看看对约定解除是怎么规定的,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”郑律师倾向于认为,第八条属于重申法定解除的后果,并不属于约定解除条款,因为没有约定在什么情况下,可以解除合同。

  另外本案还涉及到一个原告主体问题,即原告是谁,原告主体也是涉及重大,因为主体分析错了,涉及的后果就是要驳回起诉,就是说这个案件不是这个原告来告。那就要换一个原告再来告,这多麻烦。所以主体一点不能分析错。

  本案原告的主体也很繁琐,在合同首页最前端的买方是写的A,A后面又加了个括号,括号里写了B;在合同尾端,签字的地方,又是C代,C后面又加了个括号,括号里写了B;已付的房款2万现金是A付的,已付的房款3万是B转账付的;收条中的付款人,又都是写的A。后在2017年11月C又去世了。郑律师都蒙圈了。不过最终都被郑律师迎刃而解。

  对以上做整体分析预判后,2019年3月郑律师将案件提交昆山法院花桥法庭,4月中旬缴纳诉讼保全费进行立案,4月28日被告提出管辖异议。

  说到管辖异议呢,又可以大书特书。具体以后再写。反正百分之九十九的管辖异议,就是为了拖延诉讼时间。因为提出管辖异议申请,法院就要下民事裁定书,裁定驳回管辖异议,然后十日内还可以向上一级法院提出上诉,上一级法院再下民事裁定书,裁定驳回上诉,维持原裁定。这样倒腾一下,目前实务中最起码二个月。郑律师印象中从未用过这一招,但是记得有代书过。

  而且按照《诉讼费用交纳办法》,提出案件管辖权异议,异议不成立的,每件交纳50元至100元。管辖权异议裁定不服,提起上诉的案件,不交纳案件受理费。

  被告以案涉房屋周边拆迁房屋大面积面临拆迁办严重延误交房的问题,属于民事诉讼法第十八条规定的在本辖区有重大影响的案件。可想而知,昆山法院认定原被告纠纷并不属于在辖区内有重大影响的案件。相应的,苏州市中级人民法院认定被告并未提供证据证明本案存在需由中级人民法院管辖的事由,且本案诉讼标的额亦未达到中级人民法院审理第一审民事案件的管辖标准。

  其实,对原告来说,被告拖延战术,正好是原告需要的。为什么呢,因为案涉房屋的大产证也即初始登记还没有办下来,原告的诉请主要是过户,没有大产证是没法过户的。当然在二三年前,昆山法院裁判尺度是有大产证还不能过户,还必须已经办理了小产证,即不动产证办理至拆迁户名下。

  2019年4月花桥法庭去昆山市房产交易中心查封案涉房屋,但因为没有办理大产证,无法进行查封登记。2019年5月21日郑律师至昆山市房产交易中心查询,还没有办理下大产证,2019年6月25日郑律师再至昆山市房产交易中心查询,被告在2019年6月24日已经办理好小产证,也就是说大概在6月底7月初大产证一出来的情况下,被告立即办理了小产证手续。

  一切都刚刚好,正中原告下怀。

  随即郑律师提供把查询的不动产登记簿查询记录提供至花桥法庭,接着案涉房屋就被依法查封。

  额外说一下,为什么要查封房屋呢,其实就是为了防范被告恶意违约,一房二卖,即又卖给案外人,并且马上进行过户登记。如果已经查封了,就没法过户登记的。如果没查封,过户登记给了案外人,通常是串通的,但是原告很难举证,或者说根本无法举证证明是恶意串通,这样的情况下,案外人就属于法律上的善意第三人,一旦过户就保护善意取得。如果没有过户,就不保护善意取得,就是说即使是善意也无法取得房屋权属。知道查封房屋的利害关系了吧。

  另外,案涉房屋在三年多以后拆迁办才交钥匙的原因,据原告陈述,2015年4月签买卖合同时,听说在2015年8月就可以拿钥匙了,后来听说小区边上有公司涉及污染,环评未通过,受此影响。

  2019年8月29日案件终于等来开庭审理了,法官有意调解,对方也有意调解,并且在开庭前就提出了调解意愿,原告不同意调解,郑律师作为原告代理律师,当然要维护原告的合法权益,郑律师当然尊重原告的意见,再加上案件经郑律师从事实、主体、证据、法律等等各方各面进行的梳理研究,案件胜诉应该是没有意外的,当然也不敢百分之百保证,庭审就是战场,随时会有意外的,不可自大和掉以轻心。

  对法官和被告的调解意向,也不反对,最重要的是要符合原告的预期。

  实际上,这个案件委托郑律师前,原被告就已经进行了多次磋商,差一步就达成了,就是因为被告太坚持,或者说太贪心,或者说太无知,从头谈到尾,谈了有几周,非要固执加价30万,原告已经逐渐从最初的5万提升至25万了,被告就是一分不可让价。

  还听说整个小区都形成了不好的风气,都加价了不少的金额,所以被告也觉得是自然而然的事情。

  在这样的情况下,原告找到郑律师,得知在法律上,买卖合同签订就对双方产生约束力,被告没有依据单方加价的,被告单方加价也属于违约,还要承担相应的违约责任呢。

  原告听取了郑律师的法律意见后,立即委托了郑律师全权处理,在这里也要感谢原告对郑律师的信任,因为有时候郑律师给了客户精准的法律意见后,客户并不相信,或将信将疑,或还是相信对方的谗言。

  前面提到开庭前被告提出过调解意愿,提出补偿10万元,相当于加价10万元。

  开庭那天郑律师和原告本人出庭,被告本人及代理律师出庭,在局势已经很明朗的情况下,被告聘请律师后,显然知道了法律上的利害关系,明显缺少了气势和底气,希望原告还是加点价,毕竟房价已经涨了一倍了。原告也清楚被告的想法,“漫天加价”已经不可能了,能加点就加点,但仍坚持不同意加价,或不轻易同意加价,双方僵持。这个时候案件能否调解,能否一次性做到案结事了,往往就取决于法官的耐心了,不是每一个法官都有耐心,有耐心的法官基本都是值得尊敬的法官,因为不管是调解还是审理,都需要足够的耐心,没耐心怎么能够在调解时说服双方,没耐心怎么能够在审理时深入细致的查明案情,做好一件事情都需要时间和精力,急躁或不耐烦怎么能够沉下心的以理服人,急躁或不耐烦怎么能够明察秋毫抓住蛛丝马迹。

  关于耐心这一点,郑律师觉得取决于人对职责的领会以及本身的性格使然。

  只要法官有耐心调没有调不了的案件。就这样整整一个多小时,就是谈调解的价格,实际上就是双方在尽快了结的情况下,都争取对各自一个差不多的价格。对原告来说,补偿一点,及时过户,心里就踏实了;及时拿钥匙,早日装修居住,或早日出租,收取租金,这也是收益。

  对被告来说,能拿点补偿,总比没有好;现在不调解掉,开庭审理以后调解的空间会更小。

  经过一轮轮,考验心智和毅力的调解,最终原告补偿被告55000元,被告将房屋及车库于2019年9月15日前交付原告,并办理房屋及车库的不动产权过户手续,原告在完成过户当天支付被告剩余房款555000元及补偿款55000元。

  2019年9月18日原被告经第三人居间服务在昆山市房产交易中心,办理了过户登记手续。因为涉及解除案涉房屋的查封,以及网签和过户预约,所以过户时间比约定时间迟延三天。

  到这里这个案件的所有纠纷,已经了结,案结事了。郑律师整整写了一天多。

 

昆山律师郑宝华 写于2019年11月10日 原创  


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