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郑宝华律师

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40万到底是租金还是转让费的商铺租赁合同纠纷案

点击数:311次 添加时间:2019-10-31 [打印] [关闭]

  这个案件争议焦点就是一笔40万款项到底是租金还是转让费?案由是租赁合同纠纷,款项的定性直接决定案件的输赢,而且要么是全赢要么是全输,不存在半输半赢。当然这个案件经郑律师代理全赢了。

  还有一点,这个案件的承租人一直穷追不舍,就是不断在法律框架内,寻求救济程序,目前承租人一审输了,又上诉二审,二审输了,又换一个案由不当得利纠纷案,换了一个主体被告,另行提起诉讼,又输了,现在又上诉苏州中院了。

  为什么写这个案例呢,因为这个案件很有挑战性,也很有意思,很符合郑律师的性格。

  郑律师代理出租人,作为原告一方,起诉被告承租人,要求支付租金等。

  案情大概是。

  被告承租原告所有昆山市开发区青阳中路145号房屋,建筑面积1770平方米,租期为2014年8月1日至2020年9月30日,租金每年98万元,按照“先付租金后使用”的原则,提前一个月支付。

  同时约定,合同签署后,若被告违约,原告有权没收保证金。被告不按照规定的时间支付租金,逾期超过30日,按违约处理,合同自动终止,被告偿付原告当年全年租金作为违约金。

  后被告拖延支付2015年10月1日至2016年9月30日和2016年10月1日至2017年4月19日期间租金,经原告多次催要,仍拖延支付。原告起诉至昆山市人民法院,要求被告支付租金41.5万元及违约金12.45万元。另支付再次租赁产生的一个月装修期间的租金损失81667元。还有一个诉讼请求没写,就是基础诉请解除租赁合同,这是一个原告诉讼策略问题,就是为了少交诉讼费。

  以上案情,一般来说租金支没支付,支付多少,拖欠多少,是一目了然的事情。

  可是,这个案件在签订租赁合同时有一笔40万的装修转让费,由被告支付给案外人的,这个案外人跟原告有亲属关系,也是商铺的经营人,被对方用来做文章,说这40万也是支付租金的。好了,案件争议就此产生。但是郑律师估计被告没有跟自己的委托律师讲实情,因为被告律师对40万根本没有研究任何细节问题。导致被告本人面对郑律师的发问缺少严密防守。因为这个案件二审时,被告换了律师。所以有时候作为律师输了官司,就输了客户。这是题外话。

  这个时候对郑律师来说,就有点棘手了。当然郑律师在接受案件后,就详细梳理出了这个问题,做了案情分析图表,预判被告会作为重要的抗辩理由,特此做了分析研究。起诉是委托人根据郑律师法律意见自己起诉的,委托郑律师是在案件起诉法院后开庭前。

  案情分析研究结论是,1、在租赁的第一年度,被告支付了10万的合同保证金,后分四次支付了40万,支付至案外人账户,不是合同约定的收款账户。2、接下来断断续续分几期,支付租金98万,全部支付至合同约定的原告账户。3、合同约定的收款账户是原告账户。4、40万支付的时间在租金98万之前。

  分析后形成以下诉讼策略。第一,不认可40万与原告有关。此策略不是上策。因为案外人与原告是亲属关系,也是商铺经营人,这个迟早能查清楚的。而且即使没查清,不实话实讲,又无法与案件完全劈开关系,反而留下疑点,后续被告可以另案起诉,到时原告又要回到事实的起点,对原告和案外人可能就真的是麻烦大了。第二,实话实说,确认40万是装修转让费,赢面要比第一种大。

  掌握了40万的事实细节,庭审中对被告展开了进攻。现在直接引用我直接写的这一段发问。郑律师觉得可能就是这些发问,被告语无伦次的答问,在案件证据真伪不明的情况下,让法官对原告陈述的事实形成了内心确认,对被告的抗辩意见产生否定。

  这是郑律师在2017年9月14日庭审后第二天发布的。“做律师,我很享受庭审的发问,现在几乎每案必问,昨天一个房屋租赁合同纠纷的被告,被我步步紧逼的十四个发问,几乎问到崩溃。起初是看似简单的,对答如流;接着开始设套(固定事情),有点啰嗦,但能回答上来;再次问核心问题,乱七八糟开始狡辩,已经不知所云,法官都说,“不知道你说的是什么,不知道你要说什么”;最后发力,已经语无伦次,一会是,一会不是,一会有,一会没有,一会这个人,一会那个人,一会有这个钱,一会没这个钱。结尾,法官对我说,你不要再问了,被告已经说不清楚了。鉴于被告表达不清,挺后提交关于该事项的书面意见。”

  通过郑律师庭审发问,疑点由此揭开。40万如果是租金,那就是在第一年度98万基础上多付的租金,那为什么在后面的98万租金还没支付的情况下就支付呢,在98万还没支付的情况下是不可能存在多付的租金的。只可能在98万第一年度租金支付后,才存在多支付租金的。还有明明一年度租金是98万,又什么会多付40万租金呢,这一点被告也说不清,更无证据应证。再有又为什么付到合同约定收款账户以外的账户呢,而且仅仅是这一笔呢。

  另外呢,原告还有有利的证据证明40万不是支付租金。根据原告举证的律师函,律师函中原告陈述了被告拖欠租金的金额42万,被告在收到后,在律师函上写了回复,称经营不善,无力支撑下去,给原告添了麻烦,本着诚信的态度向原告道歉,尽快以最高价格把店铺租给另一方,转让费40万,等等。

  可以说,被告的这个回复没有否认租金金额,其实就是承认租金金额。

  原告还有一个证据,是被告回复原告的手机短信。在短信中被告起初也是明确租金没有能力支付,望原告开恩。等等。

  庭后呢。收到40万的案外人,也到法庭做了一个陈述。明确40万属于收到的装修转让费,与原告是亲属关系。

  至此,昆山法院认定40万元的性质应属于转让费,判决被告支付租金413329元及违约金。同时判决被告赔偿原告再次租赁产生的装修期间的租金损失81667元。

  感谢承办法官丰富的经验和秉公办案。下次再写不当得利的案件。

 

昆山律师郑宝华  写于2019年10月31日  原创


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