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郑宝华律师

昆山律师郑宝华

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因房屋涨价引起卖方毁约的二手房买卖案
点击数:95次 添加时间:2018-8-11 [打印] [关闭] [收藏]

  这是一个二手房买卖合同纠纷案件,法律上的案由是房屋买卖合同纠纷,引起纠纷的原因是,原告买方申请银行贷款由于面积较小,几大商业银行均不同意放贷,最后由昆山兴业银行同意放贷;以及昆山市2016年9月29日实施的限购政策《昆山市加强房地产市场管理实施意见(2016年9月29日)》和苏州市2016年10月4日的房产新政《苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知(2016年10月4日)》,导致房产买卖交易时间延长放缓,再加上2016年昆山房屋价格过快增长,致使被告卖方拒绝配合贷款审批及过户登记,恶意毁约。

  案情是这样的。

  2016年8月6日原被告通过第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司居间服务签订《昆山市存量房买卖合同》(下称合同),由原告购买被告坐落昆山市巴城镇红杨花园68幢604室。

  合同约定,房屋面积64平方米,车库面积8平方米,总价款349000元,签约时支付定金30000元,办理过户当日支付109000元,商业银行贷款支付200000元,尾款10000元在交付房屋时支付。原被告双方于5日内备齐所有资料到,配合第三人到银行申请贷款。原被告双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务,则逾期超过二十日,守约方有权单方解除合同,违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。提交资料的具体时间按照产证办出来的时间为准。

  合同签订后,原告按约支付定金30000元,2016年8月23日涉案房屋办理了产权人为被告的不动产权利证书,2016年9月8日被告交至第三人,后昆山房价持续增长,被告要求涨价20%,并拒绝配合贷款审批及过户登记。

  根据房产交易政策,房屋申请银行贷款,必须已经取得不动产权利证书,如没有取得,则银行无法同意贷款。所以贷款申请时间为2016年9月8日后。

  2016年9月8日至2016年11月底,原告申请银行贷款被几大商业银行拒绝后,最终在昆山兴业银行申请贷款符合条件。但是贷款审批通过还需要双方到场签字,并由被告提供兴业银行作为放贷的账户,经第三人多次电话催告,被告拒绝到场签字,并拒绝提供兴业银行账户。

  被告同时还提出一个拒绝的理由,就是贷款审批前必须进行网签备案。这个被告又搞错了,按照二手房屋交易流程,商业贷款的审批是不需要先进行网签备案的。正确流程是先申请贷款审批,再卖方偿还贷款涤除他项权证,再进行网签备案,再过户,再办理他项权证、抵押证,最后银行贷款放款至卖方账户。

  按道理,这个时候顺利交易应该是顺理成章了,可以被告不干了,想借此理由违约不卖房子了,但是被告没有聘请律师,就栽在了这个环节,反而自己变成了违约。按照合同法的相关规定,被告只要提前催告一下原告尽快贷款或直接用现金补足贷款金额,期限到后原告仍然贷不下来或补不出现金,这时候提出不卖就是合法的了,可以拿回房子也不需要赔钱给原告。

  原告起诉被告还有一个原因,就是被告在原告在几大银行贷不到款的情形下,态度非常蛮横,简单粗暴,不给原告任何余地,房子就是不卖了,如“要么拿3万元走人,要么我就是等着你起诉,我慢慢陪你耗,就这么简单。”

  在原告起诉后,被告还提出了反诉,要求原告承担房屋总价20%的违约金。

  以上,对原来有利和对被告不利的事实,特别是录音,经郑律师设计、组织和整理,提交给了昆山法院巴城法庭,经李加好法官二次开庭审理,查明了以上事实。

  昆山法院审理认为,合同中并未明确约定贷款审批通过的时间,顾第三人应当在合理的时间内及时完成原告的贷款审批手续,而贷款手续的审批也需要被告的协助配合。被告在第三人通知提供银行账户,而不提供银行账户,也未要求原告限期补足贷款金额的情况下,其直接提出解除合同拒绝出卖房屋于法无据。被告未按照第三人提供银行账户是造成原告贷款未审批的原因,这也导致双方无法履行合同。被告提供贷款材料后,原告多次申请贷款未成,被告可以要求原告以现金补足贷款金额,但应当给予对方合理的履行期限。根据录音记录,被告虽然催促过办理贷款、过户手续,但并不足以证明被告明确了最终的履行时间。

  综上,被告以此为理由解除合同,缺乏事实和法律依据。被告的违约行为,导致房屋买卖合同无法继续履行,应当承担相应的违约责任,原告在合同履行过程中并不存在违约行为。故被告反诉请求缺少事实和法律依据,不予支持。判决被告返还原告购房定金,及支付原告房款总额20%的违约金。

  一审判决后,被告提出上诉,二审原告继续聘请郑律师代理,经郑律师出庭应诉,被告上诉请求全部被苏州市中级人民法院驳回。

  此案了结。

 

上海申浩(昆山)律师事务所  郑宝华律师  原创

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