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郑宝华律师

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上海知青插队浙江湖州离婚后嫁至昆山直至去世后多年因拆迁房屋办证引起的遗产所有权确认案

点击数:133次 添加时间:2021-9-14 [打印] [关闭]

  这是郑律师代理的又一个涉及婚姻家庭纠纷和继承纠纷的拆迁安置房屋所有权确认案件,这个案件案情很有意思,很特殊,时间跨度又久远,涉及主体人物关系又多,事实和法律关系又非常复杂,代理效果又取得的非常理想,特抽出几天时间,在清静和阴霾的天气,再次研究和整理后,写了下来。

 

  简要案情

  原告是昆山市周市镇一个农民,快70岁了,几年前生了一场大病,身体很不好,但在郑律师看起来,还算硬朗。原告的生活起居生病住院等等均由第三人即原告侄子侄媳抚养照料,第三人称呼原告及其老婆为叔叔和婶娘,第三人也都与原告是一个村。原告因为家庭经济不好,在1987年30多岁的时候,娶了个老婆,登记结婚,婚后未生育子女,2011年1月老婆在家中去世。

  这样相安无事,直到2018年,那年开始原告周市镇的农村房屋由周市镇政府拆迁安置房屋二套,拿到二套拆迁房后呢,第三人前前后后开始为原告办理房产证,办理房产证过程中,因为原告老婆在2011年已去世,涉及到继承人继承遗产及继承份额问题,所以先要进行继承遗产公证,这样才能至昆山市房产交易中心办理不动产证。

 

  原告的房屋和宅基地

  郑律师经梳理核实,原告被拆迁安置的房屋,是1976年由原告出资建造的,建房的宅基地也是1976年向村委会申请拨用的,但当时都没有办理产证,大概直到1998年开始,政府开始统一确权办证,所以1999年办理了村镇房屋所有权证和集体土地使用权证,村镇房屋所有权证登记的所有权人为原告,附记是自建房,共有人处是空白。

  集体土地使用权证登记土地使用权人为原告。

  这样事实一核实,再经法律关系一分析,郑律师心里基本有底了,基本确定原告被拆迁安置的房屋是婚前个人财产。

 

  原告老婆的户口。

  根据09年原告老婆户口簿和98年原告户口簿,可知双方都是二个户号,二个地址,并且二人都是一人户口。可知至少在98年,原告老婆户口已不在房屋内。可能原告老婆户口从未在房屋内。其实只要98年原告老婆户口不在房屋,在2011年去世时,就不享有土地拆迁收益。

  根据第二次全国人口普查登记表(居民户),原告老婆户口是1968年从上海迁来江苏,1979年迁到昆山县周市镇原告隔壁的村。而且98年原告老婆的户口簿,没有迁来何地的记录。所以,原告老婆的户口从未落户在原告户内过。

  原告老婆去世时的户籍地址为超英西路100号,经郑律师高德、百度地图搜索,无超英西路100号的地址。经核实原告老婆来昆山在昆山市轻工化学厂上班,该厂当时就在超英西路,现在已经拆掉了,她的户口就在该厂,从周市镇原告隔壁的村迁过去的,属于空挂户口。

 

  原告老婆的身份婚姻家庭关系及二个被告

  原告的老婆在与原告结婚前,有过一段婚姻。老婆原来户籍为上海市杨浦区某村,初中文化,在1968年知情下乡插队浙江省湖州市吴兴县千金乡,现在为湖州市南浔区千金镇,1971年与千金乡一个农民登记结婚,1979年登记离婚,离婚原因不得而知,期间生育一儿一女二个子女,即本案的二个被告,离婚后二个子女均由千金乡的丈夫直接抚养,后来就没怎么来往和走动过,基本就段了母子女的亲情关系,用郑律师老家话讲就是不亲的。在原告老婆去世前,住院的一二个月时间里,都由第三人服侍和照料,第三人联系二被告,让他们过来都不过来的,这些都是第三人讲的。

  原告对老婆的这个婚前情况大概都是知道的。

 

  发现原告老婆在千金镇离婚后,与原告结婚前,中间还有一段婚姻。

  为什么查到这段婚姻呢?因为原告老婆户口,从千金镇迁出后,落户在周市镇某村大队,是原告村隔壁的村。为什么会落户到这个村呢,不得而已,随后郑律师又进行调查和了解,才查到了这段婚姻的离婚调解书。原告老婆在千金镇的婚姻后,与原告结婚前,还有一段5年婚姻,但没有生育子女。

  这样就弄清楚了原告老婆的户口迁移的所有脉络和经过。

 

  案件引起的原因

  这样第三人就找到二个被告,协商办理继承公证的事宜,以便办理原告的不动产证。这二个被告,一个还好一个很精明,协商几次后,初步确定分割补偿二个被告54万元,但是被告始终出尔反尔,始终没有最终确定下来,第三人也急啊,着急早点把不动产证办掉。据第三人讲,第三人每联系一次被告,被告始终都很客气,说话也很好听,都喜欢给自己脸上贴金,说到钱呢,一份不让,还每次都要加价1万,每次都这样,最后一处差不多加价到60多万了,这样第三人就恼火了。

 

  第三人基于错误的法律理解

  第三人为什么与被告协商54万呢,其实是基于错误的法律理解,第三人是错误认为这个拆迁安置的房屋是原告和其老婆的夫妻共同共有财产,这样房屋的一半就是原告老婆的遗产。

  继承人有三人,一个原告和二个被告。法律规定第一顺序继承人是配偶、父母、子女。老婆在上海的父母均已过世。

  这样二被告可以继承总计夫妻共同共有房屋即二套房屋的三分之一。

  原告拆迁安置的二套房屋按照市场价计算大概在240万,这样三分之一就是80万。

 

  机缘巧合原告和第三人找到郑律师

  人与人之间有时候真的是机缘巧合,不管你们认不认可,它就是确确实实真实发生的事情,大事也好,小事也罢。

  大概在几年前,郑律师去昆山红星美凯龙购买家具,有一家家具店的风格接近郑律师的喜好,郑律师进去逛了逛,用随时携带的卷尺量了量,简单交流后店家加了郑律师的微信,郑律师就离开了。后来也没去过,最后是买的隔壁一家的家具。

  这件事就这样过去了,直到这件案件的第三人联系到郑律师,第三人讲到他们也问过公证处等相关部门以及熟悉的律师,讲到这些拆迁安置房屋算夫妻共同财产的,原告老婆去世后,就要作为遗产,二被告作为继承人要进行继承分割的,建议我们尽快协商处理掉。

  后来想到朋友圈有个郑律师,感觉这个律师比较靠谱,做事比较认真和仔细,因为记得当初去逛家具,拿个卷尺丈量,给自己印象很深刻,因为极少有人买家具自带卷尺丈量,所以就记住了这个律师,这是第三人事后交谈中讲给郑律师听的。

  第三人感觉心里不是很有底,所以后来特此问到郑律师,郑律师明确告知,原告的婚前个人所有的房屋,虽然在原告的老婆去世时,已经经过了8年,但在2001年4月28日后,仍属于原告的个人财产,不因婚姻关系存续超过8年,而转化为原告及其老婆的夫妻共同共有财产。

  为此郑律师曾单独撰写了一篇文章。现在郑律师再次简要归纳一下。


  2001年4月28日前已结婚经过8年的婚前个人房屋,从2001年4月28日起,房屋仍算一方的婚前个人房屋,不属于夫妻共同共有房屋。

  因为8年的这个规定太根深蒂固了,特别是年龄大一点,都听说过这个8年。

  1993年11月3日最高人民法院于公布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(下称具体意见)第6条规定,“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”

  此后,2001年4月28日全国人民代表大会常务委员会对《中华人民共和国婚姻法》作出修正,增加了第十八条,“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产”; 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(下称婚姻法解释一)第十九条规定,“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

  根据以上规定,我国法律对夫妻婚前个人财产的规定,以2001年4月28日为分界点,分别有不同的规定。案件当时的婚姻法于1981年1月1日起施行,该部婚姻法未对夫妻个人财产作出明确规定。

  当然婚姻法,自民法典于2021年1月1日施行之日起,已经自2021年1月1日起废止了,婚姻法的都放到了民法典里面,作为民法典的第五编婚姻家庭编。

  这就涉及到法律原理,法的溯及既往原理,通常来说法不溯及既往。即在2001年4月28日《婚姻法》修正前,就已经转化成为夫妻共同财产,则即使新修正的《婚姻法》规定一方的婚前财产属于夫妻一方的财产,也不影响到该财产已合法转化为夫妻共同财产的事实。

  《婚姻法》第十八条的规定出来前,适用具体意见第6条规定。虽然自2001年4月28日修正的婚姻法实施以后,该条款已经失效。但新修正的内容是2001年4月28日才发生法律效力的,在2001年4月27日前该条款的规定仍具有法律效力。也就是说,对于一方婚前所有的财产,只要是在1993年4月27日前结婚的,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年后,已经成为夫妻共同财产,以上情况下的个人财产因之前的规定在2001年4月28日《婚姻法》修正前,就已经转化成为夫妻共同财产。

  《中华人民共和国立法法》第八十四条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”

  对此,婚姻法解释一第三十三条规定,婚姻法修正之后受理的婚姻家庭纠纷案件,不论夫妻于何时办理婚姻登记,其离婚案件均适用修改之后的婚姻法,最高人民法院此前作出的相关司法解释与其相抵触的,以在后公布的解释为准。即人民法院审理离婚案件以案件受理时的法律规定,确定当事人的权利义务,而非以当事人的结婚登记时间或婚姻存续期间的相应法律规定为准。

  所以,2001年4月28日前结婚的,婚前个人房屋,如至2001年4月28日,已经婚后经过8年,这时候仍属于个人所有,而不是属于夫妻共同共有。

 

  原告和第三人准备起诉法院

  这时候呢?第三人也不动声色,一面假装与二被告商谈,一面就积极配合郑律师收集整理证据材料了。这个案件的证据材料非常庞杂,前前后后加起来一共29项证据材料。

 

  进一步复杂的事实

  事实的性质往往不是唯一的,在财产方面,本案的核心是原告与其老婆的婚前个人所有的财产和双方夫妻共有的财产,目前主要就是原告婚前申请的宅基地和建造的三间房屋。

  随着郑律师进一步的事实梳理,发现第三人还在原告的宅基地上添加了房屋。具体事实是什么情况呢。2004年第三人出资在原告的宅基地上建造了房屋九间,其中在原告的三间房屋主房的西侧建造一间,西面建造三上三下二层六间,南门建造二间。

  又多出一个重大的事实,当然作为郑律师代理,完全可以不处理这一部分,但综合案情,以及原告和第三人的信任热情,郑律师决定放在一起处理,作为一个案件一并处理,这样的话,其实工作量估计要增加一倍。事后的庭审、被告的抗辩答辩意见、补充证据材料,集中围绕这一块添加的房屋。

  为什么会建筑这个九间房屋呢,其实了解昆山房屋拆迁安置的就知道,每村每户基本都这样的,一来是为了用于出租,增加租金收益;二来是为了拆迁安置时候多拿拆迁安置房。

 

  起诉案由,有三个案由,继承纠纷,分家析产纠纷,所有权确认纠纷,到底打哪一个,这是一个定性问题。

  接下来,郑律师落实起诉的案由,案由很重要,类似医生看病确定疾病的种类一样,是一个定性问题。同时案由的确定也涉及一系列重大问题,如管辖法院确定问题,原告被告第三人主体确定问题,基础法律关系确定问题,诉讼请求确定问题,法律要件事实归纳总结问题,证据材料的整理收集归类分组问题,证明对象和证明力问题,等等。当然案由有时也没那么非常重要,有时候有些法官也不问案由,有时有些法官随意变更案由。但是如果法官非常在意,那案由不对,就涉及到案件被驳回的问题。

  继承案由,这是本案的基础,不管打什么案由,都离不开继承案由,这是基石,同时核心也是继承案由。解决原告与二被告之间的问题,他们之间存在纠纷,无法协商处理。但是继承案由不能解决掉第三人添加房屋的问题。如果打继承案由,同时一并解决掉第三人添加房屋的问题,就又要涉及分家析产纠纷或所有权确认纠纷,因为要确定遗产范围,法院就要先分家析产或所有权确认。先在原告与第三人之间确定遗产范围,或确定财产范围,也或者说先分家析产、所有权确认,再继承。

  但是也有风险,法官会说,你们遗产都没有弄清楚,怎么来继承啊,驳回,先去分家析产或所有权确认,把遗产弄清楚再来吧。可是,郑律师分析这种驳回的可能性比较小,因为继承纠纷的重点其实就是让法院确定遗产的范围,后续各自分多少一般法律规定比较明确。或者起诉前签订协议,或当庭确定财产范围及处分方案。这样分家析产或所有权确认已经处理好了,就不涉及分家析产纠纷,这样就可以落实继承纠纷。实际上,因为原告与第三人没有争议,没有纠纷,是多少就多少,所以他们之间是不需要打分家析产纠纷或所有权确认纠纷的。

  分家析产案由,这个案由的核心是分割家庭共有财产。原告和二个被告,还有第三人,可以讲都是亲属关系,分割大家庭的共有财产,还是说的过去。

  所有权确认纠纷,包括不动产物权确认和动产物权确认。这个案由也可以。

 

  打继承纠纷还有一个好处,二被告已过诉讼时效。

  原告老婆在2011年已去世,至2020年,已经过九年。早过了二年是诉讼时效,就凭这一点,不管原告老婆有无存在遗产,二被告也都面临败诉,也就是说就算有遗产二被告因为超过了二年诉讼时效,而无法胜诉,丧失了胜诉权。

  根据继承法第二条,继承从被继承人死亡时开始。第八条,继承权纠纷提起诉讼的期限为二年,自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。

  所以,在2011年二被告知道原告老婆去世时,继承已经开始,并应当对遗产(假设有)进行处理,但其一直未处理,同时遗产一直被原告侵占,权利一直被侵犯,早就过了二年。

 

  反过来起诉的一个继承纠纷案

  不知道大家有没有注意到,这是一个反过来起诉的继承纠纷案,也就是说本来应该是由二被告作为原告来起诉原告,要求原告进行分割遗产(假设有)。因为二被告不占有遗产,也不是登记的产权人,而原告占有遗产,也同时是登记的产权人(农村房屋)。正常的起诉主体都是这样的,不占有的起诉占有的,不登记的起诉登记的,这个案件却是反过来起诉的。当然占有的原告起诉不占用的被告,法律上完全可以,但是比较少,很罕见。

  关于这一点,郑律师不是没有提醒过原告和第三人,反而是郑重的提醒过原告和第三人。但是原告和第三人有自己的考虑,表示自己非常清楚郑律师告知的事项,自己还是要先起诉,尽快解决掉这个问题。

 

  除了不动产房屋还有一个动产遗产存款,即银行存款几万元,郑律师也想帮原告一并处理掉,这也是打继承纠纷的附带一个原因,这个银行存款很有意思,严格来说又不是遗产。

  这个存款郑律师在这里不便讲透,它是原告老婆去世以后,持续间断性进入原告老婆的账户的,这个钱一直没人知道,直到打算打这个官司的时候,第三人去上海的银行查询账户才知道存款金额的,而且多方实地核实了解才弄清楚款项的性质。

 

  能否直接确认拆迁安置房屋的所有权

  完全可以的。并且裁判案例也是这样判决的,如郑律师几年前代理的一个非常类似的分家析产纠纷案,当时离婚时,离婚协议书确定了农村房屋的归属,后来遇到拆迁安置了四套房屋,起诉法院要求确认房屋所有权份额的,昆山法院予以支持的。

  本案性质也是一样,原来享有的所有权,拆迁安置就可直接确认所有权。拆迁安置范围法律上属于实物置换,也是实物安置,一物换一物,或替换物,算财产的一种转化,产权交换,产权性质不变。

 

  拆迁评估和安置房屋

  拆迁房屋分主房三间和辅房九间。根据房屋拆迁补偿及附着物估价结果汇总表里的明细都评估了面积、单价和总价。拆迁安置是根据房屋的面积,宅基地的面积大小并不安置房屋,宅基地有补充区位补偿金,宅基地评估区位价补偿金13万元(宅基面积200米,单价650元)。

  安置二套,共计面积211,根据不同单价,计算二套购买安置房金额34万。拆迁补偿共26万,由原告直接补差7万多,由第三人支付。拆迁安置协议书也是第三人签字。

 

  原告和第三人的配合是案件取得理想结果的一个不可或缺的原因

  这个案件原告和第三人非常配合郑律师,一点推脱都没有,就一句话在案件确定诉讼思路、策略和方案后,郑律师怎么安排我们就怎么做,根据郑律师的提示和要求,收集和整理了大量在第三方机构存档的证据材料。当然郑律师也依法至千金镇等部门调阅了相应的证据材料。

  原告和第三人尤其有二项证据材料,对案件胜诉起到了很大的作用。

  一项是原告和第三人提供的村委会盖章的建房证明,明确第三人的房屋建造的时间、工人、面积、位置、金额等。相当于公文书证,证明力比较强。

  一项是原告和第三人提供的三个证人证明建房情况。该三个证人出庭作证,顺利完整的证明了九间房屋的建造的时间、工人、面积、位置、金额等。

 

  郑律师模拟法庭庭审及证人出庭作证

  郑律师不断的用实务经验告诉自己,模拟法庭非常重要,复杂案件经过模拟后,再进行开庭审理,效果一定是不一样的。特别对于证人的模拟至关重要。如果不模拟,证人在庭前和律师讲的内容,在庭审中证言大多数会不一样。因为一是没经历过庭审,程序、场景、氛围是陌生的。二是案件时间跨度久远,作证内容也多,想的和说出来的会不一样。三是证人的压力是非常大的,要经过法官的询问,原告律师的发问,被告律师的发问,庭审三方都要对证人展开火力,有时候法官和原被告的态度是嚣张跋扈的,不断质问的、怀疑的、否定的。

  所以郑律师对三个证人按照庭审证人出庭作证程序,模拟后,效果非常好,证人作证的事实了然于胸非常流畅,当然证人本身对事实就非常清楚,社会经验也丰富,记忆力也好,郑律师只是协助证人过一遍而已。

  在后来的的开庭审理中,三位证人作证内容非常清晰流畅,法官反而怀疑证言的真实性。法官对一个证人说,你年纪都六七十岁了,记性怎么这么好,证人说这是我亲身经历的事情,都是村上前后排的,我一直记得的。法官为了戳穿证人,随即又问这个证人,你有孙子还是孙女?出生年月日是多少?等等,证人对答如流。这个证人的记忆力,郑律师都当即汗颜。

 

  案件庭审和法官公正判决

  开庭当日,二被告也请了律师,也研究了案件,查阅了裁判案例,也来周市镇调查了相关证据材料,积极的答辩抗辩举证辩论。终究还是因为证据不够,以及对法律关系的点研究不够透彻,对抗辩的点抓的不够细腻。如果这个案件是郑律师代理被告,估计有点可以抓到。

  法官还是全部支持了原告和第三人的诉请,本案中的第三人属于有独立请求的第三人,判决确认拆迁安置的二套房屋全部归原告和第三人所有。

 

  原告和第三人虽然出了律师费,但同时省了过户的税费。

  回头看这个案件其实是二个案由,一个是原告与二被告的继承纠纷,一个是原告与第三人的分家析产纠纷或所有权确认纠纷案。就是第二个分家析产纠纷或所有权确认纠纷案,为第三人省了估计有几万元的过户税费。因为第三人可以拿着判决书直接办理产权登记了。

  至郑律师写完案例的时候,原告和第三人已经在昆山市房产交易中心办理好了不动产证登记,并拿到了不动产权证照,支付了300元的工本费(三人)。

 

  总之,案件代理结果超出预期,维护了原告和第三人的利益,委托人甚是高兴,郑律师也替委托人高兴。

 

  最后,这个案件的主体、人物、事实、证据,太过庞杂,法律上的知识点也太过多,实务性也太强,文章一定有不对和疏漏的地方,还请提示和见谅。

 

昆山律师郑宝华 2021年9月13日 于珠江路金鹰国际写字楼


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