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郑宝华律师

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一个离奇的案件买个商品房付了20万的中介费

点击数:71次 添加时间:2020-10-13 [打印] [关闭]
  原由

  买个商品房买方莫名多付了20万的中介服务费,由买方转账至中介账户,中介还开具了发票,这个20万还能否要求返还呢?郑律师就接手了这样的案件,并满意的打赢了这样的官司。

  案件虽然有了结果,但郑律师认为这类案件很离奇很匪夷所思,表明上看好像买方是自愿和知情的,实际上都是中介设计的局,在买方自然而然顺理成章的配合下,把钱支付到了中介,并顺理成章的成了中介的中介服务费。

  据郑律师所知,此类案件的受害人还不少,很多都觉得哑巴吃黄连,大多数都放弃诉讼追讨款项,提起诉讼的仍然是少部分。

  大概案情

  2019年10月买方至盐城开发商售楼处,预付购房款170万元购买商铺,其中有20万元POS刷卡进入中介账户,备注是购房款,2019年11月买方与开发商签订商品房买卖合同(预售版),由买方购买开发商所有的红星都会广场商铺,建筑面积63平方米,总价150万元。

  签了合同付了钱以后一段时间,买方觉得不对劲,感觉被套路了,虽然刚开始知道购房要花170万,但后来的合同总价是150万,剩余的20万到底是怎么回事,自己从未知道有这家中介,从头到尾也从未有这家中介提供中介服务。

  买方联系到了中介,中介明确讲20万是不可能退还的,这个钱是开发商收取的钱。

  郑律师接受委托


  买方通过朋友推荐,约了郑律师,从上海松江来到郑律师的办公室,想通过郑律师全权代理,弄清楚20万,想法律给一个公道。

  郑律师梳理案情


  聆听完买方陈述,查阅了买方提供的证据材料,是不是觉得离奇啊,郑律师也觉得离奇,表明看样子这个170万的钱,都是买方自愿支付的,好像没有人欺骗买方,这个官司怎么打的赢啊,郑律师想。

  但是换个角度一想,又不对劲。买方为什么要付给中介20万呢?中介依据什么收取买方20万呢?明明是去开发商售楼处买商品房,为什么出现个中介呢?这个中介自始至终都没听说过呢?开发商也从未告知过买方有个中介呢?开发商也从未明确把20万转账给中介呢?开发商也从未提出要支付20万中介费给中介呢?

  晕乎了吧,不光你们晕乎,连郑律师都晕乎。感觉这个案件一会儿白,没什么问题;一会儿又觉得黑,有很大的问题。

  此刻,郑律师的脑海里也蹦出一句话,一句熟悉的台词,事出反常必有妖。


  郑律师接着再梳理案情

  进一步核实买方,买方进一步讲到,本人老家是盐城的,以前在盐城买过房子,这次还是之前买房时的销售员,向我推荐了商铺,销售员就带本人看了开发商的商铺,当时本人还问过销售员,问到要不要向销售员支付费用,销售员明确讲不用付费,销售员的费用都是开发商给的。后来,本人要求讨回20万的过程中,那个销售员还帮我去公安局一起报警处理过。

  买方在开发商售楼处看中商铺,谈定总价,就在售楼处转账支付了房款,都是POS机刷卡,刷了二次卡,当时根本不知道具体转账给谁的,本能的认为就是转给开发商的,并同时认为开发商有几个抬头也正常的。开发商也没有给收条,本人也没注意POS付款凭证的收款方,也没有签任何协议,并且售楼处也讲明要先付款,才能签合同。本人看到售楼处边上的房子已经有20几幢高层封顶了,想想这么大的开发商肯定也没问题。就算付了钱,开发商不签合同,大不了让开发商退钱给我。

  同时售楼处也提示,中介公司不允许收取费用,购房人也不能把房款支付给中介公司。

  付完房款170万,买方坚持要开发商给凭证,开发商给了个认购协议书,协议书中总价是150万,买方签名处也不是本人所签。也给了个认购流转单,流转单中总价是150万,买方签名处也不是本人所签。

  大概一个月后,2019年11月20日买方与开发商签订了商品房买卖合同(预售版),买方确定知道了商铺总计是150万。这个时候买方有点坐不住了,有点不安了,经过了解呢,买方购买的商铺市场总计大概是130多万。

  到这里买方就恍然大悟了,明白自己确实是被坑了。20万不是付给开发商的,是支付给中介的,这个20万不是房款。
 
  郑律师梳理出本案的事实和法律关系。


  1、开发商与中介成立商品房代理销售合同关系。

  开发商自己基本是不销售商品房的,基本都有中介代理销售商品房。但是买方是不知道的,也不告知买方的。所以,应当能推测出,在开发商售楼处销售商品房,应该都是中介,相应的,买方通过POS机转账20万房款至中介就是顺其自然的事情了。如果没有开发商与中介的代理销售合同关系,中介是不可能堂而皇之和长年累月的,在开发商售楼处如此操作的。

  同时根据开发商的实力,小小中介怎么可能可以坑到庞大的开发商呢。

  2、开发商与中介可能有默契。

  这个默契就是,中介销售的商品房,只要不低于开发商的价格,超过开发商指定价格的部分,全部由中介收取,开发商就不给代理费了。

  但是开发商又不能直接自己收取,因为自己直接收取,是要出事情的。因为开发商的销售价格都是要备案的,并且政府是限定售价的,由开发商直接收取,就不好操作,而且早晚要出问题,开发商不会冒这个风险,也不可能冒这个风险。

  比较好的办法,就是由中介去操作,开发商装不知道。

  3、开发商可能与中介明确口头约定,超过开发商指定价格的部分款项,直接归中介,根据以上分析,不可能有明确的书面约定。

  4、可能完全是中介单方面的违法操作。

  也有可能开发商就是完全不知情,中介二面都吃,接收开发商的代理费佣金,又收买方的中介费。或者知情,但睁一只眼闭一只眼,只要不损害开发商自己的利益,只要中介不惹出事情,装不知道。

  郑律师得出本案的结论

  1、中介与开发商成立商品房销售代理合同关系,开发商的商品房通过中介代理销售给了买方,买方支付房款,开发商支付给中介代理销售的佣金。

  2、买方与中介不成立合同关系。根据前面梳理的事实,首先买方不知情中介的存在;其次也未与中介签订中介合同,事实上也不可能签订中介合同,因为买方在购买商品房的时候,所有的手续,包括签订合同、收取房款、交付房屋、缴纳税费、办理房产证等等,都是由开发商办理,是开发商的义务,这个是老百姓总所周知的事情,如果让老百姓再签订一个中介合同,支付一次中介费,开发商怎么能卖得了商品房呢。

  案由

  那按照什么案由来起诉呢?通常来说是按照不当得利纠纷案由来起诉,但是呢,根据郑律师的分析和判断,中介肯定是要咬准为买方提供了中介服务,以此收取的中介服务费。同时呢,法官也会把争议焦点围绕中介收取买方的20万是否有事实和法律依据。争议的焦点仍然是是否存在中介服务合同关系,所以郑律师综合考虑确定起诉的案件为服务合同纠纷,并且案件审理调查后法官也认定了服务合同纠纷案由。

  案由至关总要,郑律师早就预料,在案件开庭前法官就一再询问郑律师,案件的案由是什么。

  案件起诉的结果

  按照郑律师所有的预判,来组织进攻,确定被告、诉讼请求、事实和理由,整理证据材料举证,提炼法庭调查的事实和法律依据,预判被告的防守,拟定发问被告的提纲。

  中介还是打出了可圈可点的防守,而且有一个防守方法,很有胆量和迷惑性。就是提供一份佣金确认书,主体是中介和买方,内容是中介为买方提供了中介服务,买方确认支付20万的佣金给中介。佣金确认书下部的落款处,由中介盖章,但是没有买方签字。

  这个套路郑律师是第二次遇到,与郑律师遇到的第一次的套路,有异曲同工之处,有机会再向大家细说第一个套路。郑律师判断这份证据材料,十有八九是中介在案件应诉中伪造的,虽然没有证明力,但会动摇法官的事实判断。这就是郑律师说到的迷惑性。

  为什么郑律师又说到很有胆量呢,因为伪造证据,可能会构成诉讼代理人伪造证据罪,或虚假诉讼罪的。但是中介拿捏的比较有分寸,如果是伪造证据,那只是伪造了中介自己的一方,有中介盖章,但没有伪造买方的一方,没有买方签字,所以真假无法核实,“很妙”。当然也可能就是真实的有这个没有买方签字的佣金确认书。

  庭审中,开发商未到庭,中介提供了与开发商签订的商品房销售代理合同,所以基本能确定开发商与中介成立商品房代理销售合同关系,因为伪造开发商印章的可能性比较小,虽未经开发商确认。中介也陈述了,开发商需要支付佣金,但现在还未支付。

  最终,经昆山市人民法院审理,经法官查明事实,并经法官公正判决,中介返还买方17万,扣除了2%的中介费,法官还是认为中介提供了中介服务,所以酌情给予中介2%的中介费。

  判决后,双方都未上诉,在上诉期间,中介主动返还买方17万,案件履行完毕,还算打了一个不错的胜仗,要知道买方委托郑律师的时候,心里的很没有底的,也可以说是抱着试试看的想法,郑律师也佩服买方的法律直觉。

  相同类型案例的裁判

  郑律师代理本案之前,还是查阅了相同类型的案例,在以往案例中,基本上绝大多数,只要买方与中介签订了中介服务费确认书,法院都是认可中介费的,法院的裁判理由是,双方取得了一致的约定,并且服务费法律没有明确标准,服务费就不违法法律的规定,以此二个理由支持中介一方。郑律师觉得也未必。法律的裁判规则也在不断的变化当中。

  最后

  案件就写到这里,这个案例很难写,太杂太碎,整整花了郑律师一天时间。


昆山律师郑宝华 2020年10月13日农历庚子鼠年八月廿七

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