买方因开发商包装购房资质签订的商品房预售合同能否解除？

　　主体关系

　　这是郑律师代理的一个商品房预售合同纠纷案，郑律师代理买方，是上海人，是为儿子买的房，打算给儿子结婚用的，作为原告起诉至昆山法院的。卖方是昆山的一个开发商，作为被告。还有一个第三人，是昆山一家代缴保险的贸易公司。

　　基本案情

　　2018年1月买方与开发商签订认购协议，购买位于昆山市锦溪镇某某园第133幢2单元房屋，约定总价款167万，首付款79万元， 2019年3月31日前交付房屋。

　　另，因原告不具备昆山购房资质，支付3万元由开发商包装，解决购房资质问题。

　　协议签订后，原告按约支付了首付款和包装费。

　　躺着中招的限购政策

　　昆山的房产市场，没有限购之前，一个楼盘会在一天之内销售一空，还一套难求，热销程度超乎想象，可能是十个购房人抢一套房。这个时候开发商的日子好过啊，只愁拿不到地，或拿地太少。

　　可是形势急转直下，2016年10月4日苏州市实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，对包括昆山市内户籍居民和非户籍居民购买房屋进行限购，其中第二条规定，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

　　接下来又实施了更严格的限购政策，2019年7月25日实施《苏州市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中第二条规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明

　　2019年的限购政策可是更厉害，体现在二个要件，一个要件是连续，一个要件是2年，这二个要件可是把很多居住昆山的外地人也排除了，为什么呢？因为郑律师接触到大量的限购案件，居住昆山多年的外地人，或因为工作更换的关系，或因为临时到外地的关系，大量会造成社保或个税的脱节，造成不连续，补缴也不行，补缴的也看的清清楚楚的，因为在人社部门的社会保险缴纳记录，在备注栏不起眼的地方，可能就记录着补缴的几个字。

　　郑律师近一个月接手了二个这样的案件，案件的委托人均是因为工作更换，补缴了一个月社保，结果网签备案不了，导致无法进行交易过户登记，引起诉讼纠纷。

　　2016年的限购政策，实际上比较中肯，兼顾了大多数在昆山工作和居住的外地人的实际情况。从二个要件可以体现出来，一个要件累计，一个要件一年。累计就是说中间有个脱节，补缴个一个月或二个月的都不影响，只要你2年内哪怕零零散散加起来有一年就可以。

　　开发商规避限购的包装套路

　　平日里闲聊中，经常听老百姓讲，上有政策，下有对策。哎，还真是如此，不服不行。开发商也不落俗。

　　那开发商规避限购的对策套路是什么呢，其实这些套路也都是违法的，就是先与买方签订一份商品房购销合同，买方签字开发商不盖章，双方都不签署日期，买方支付完首付款或全款，然后开发商找个第三人代缴社会保险，这样社保每月缴每月缴，缴满一年了，再签订一份商品房购销合同，或者还是用第一份商品房购销合同，由开发商盖上公章，签署上日期，开始进行网签交易等。这样就顺理成章，水到渠成了。

　　本案缴满一年，不是二年，是因为本案还不适用2019年限购政策，本案是在2019年限购政策之前。

　　牛逼的开发商和不吃开发商这一套的买方

　　本来开发商这样的套路，是很少产生纠纷的，因为买方和开发商都受益，因为房价始终还是在涨的，哪怕涨的少一点。

　　可是，凡是都有例外。开发商太牛逼，一般的人想想就算了，但总有不买账的。本案的买方，也就是郑律师的委托人就是这样，郑律师打心眼里，也很敬佩委托人。

　　买方有相当高的社会阅历和法律素养，买方在公司从事管理工作，经常处理公司谈判、合同签订等事务，对合同的平等协议，权利义务相一致原则，有深入的理解。

　　在社保缴满一年的时候，开发商与买方签订第二份商品房购销合同，合同一般没有问题，因为都是住建局的通用版本，虽然各个开发商的条款会有不同，但出入不大。问题在开发商的补充协议，目前为止，郑律师接触到的商品房买卖，开发商都会签订补充协议，补充协议条款的数量往往是合同的几倍，字体小又密密麻麻。

　　买方对合同有相当的实务经验，会仔细看，就发现补充协议的很多条款太霸道了，太不公平了，如开发商单方把交付房屋期日从2019年1月变更至2019年5月，单方面减轻和免除开发商的责任，加重买方的责任，甚至颠倒责任主体，把应由开发商承担的责任强加给买方，完全违背订立合同双方应公平合理的原则。

　　买方要求开发商修改，但是跟开发商打过交道的就知道，开发商牛逼的，没有任何商量的余地，不会改一个字的。

　　好了，法律权利意识强烈的买方就不买了，要起诉开发商退房退款了。

　　郑律师对案件的分析判断

　　买方通过朋友推荐，找到郑律师，要聘请郑律师打赢这个官司。郑律师对房屋买卖纠纷已经有九年的实务经验，在认真听取了买方的遭遇后，判断从法律上可以打赢。

　　郑律师梳理了事实、证据和法律关系后认为，本案的焦点就是商品房预售合同能否解除？也就是通俗讲的能否退房？

　　表明上看，买方具备了购房资质，实质上购房资质是虚假的。因为已经缴纳的一年社保，不是真实的社保，社保应当是以存在劳动关系为前提和基础的，买方与第三人并不存在劳动关系，买方从未在昆山工作，所以这个购房资质是造假的购房资质，当然这一点买方可能不是全部知道，应当也大概知道。当然一方或双方是否具备过错，与能否解除也没有关系。

　　合同是双方意思表示，不违反法律法规的规定，应当有效。只是因为虚假的购房资质，根据2016年的限购政策，致使合同存在事实上的不能履行，也非双方违约所致。限购政策在性质上具有公共政策的性质，属于不可归责于双方的原因，根据《合同法》第九十三条，第九十七条，第一百一十条，合同依法应当解除，开发商应当退房退款。

　　案件起诉

　　郑律师按照55项诉讼全系节点和步骤，拟定民事起诉状，整理收集证据材料，梳理法律依据，及同类案例，将案件起诉至昆山市人民法院。

　　开发商的应诉套路

　　从诉讼程序上讲，开发商的应诉套路就是提出反诉，大概九成的概率会提出，本案中开发商反诉买方要求支付贷款部分房款的违约金。不熟悉开发商套路的，可能会打乱阵脚。但郑律师很清楚，反诉绝不可能被支持的，因为合同事实上都不能履行了，还需要买方配合贷款支付房款吗！

　　开庭审理和符合预期的结果

　　开庭那天案件没有直接审理，法官太忙了，郑律师依据事实和法律，与开发商代理律师谈判协商，买方的诉讼要求和协商要求就是退房及全额退还首付款，反诉绝不考虑。开发商代理律师经多轮请示，全部接受郑律师的要求。

　　案结事了，又维护了委托人的合法权益。

　　花絮

　　其实不是每一个法官，都对每一种案件类型了如指掌，虽然一个法官每年办案要三五百件。也不是每一个法官在庭前会把诉讼材料从事实、证据、法律依据、判例等等方面做分析判断。所以庭前的判断不一定准的。

　　作为代理律师，要足够的清楚，自己代理的案件已经从事实、证据、法律依据、判例等等方面进行了梳理研究，同时对对方可能存在的证据材料、诉讼策略进行了预判，已经是足够的心里有底了。这个时候其实是不输于法官的。

昆山律师郑宝华 2020年1月18日  原创